Immobilienmakler in der Zentralschweiz

Nadine Moser von LOCAL HOMES in Horw beobachtet eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohneigentum, besonders an Zentrumslagen und in der nahen Agglomeration. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp, die Preise steigen und die Anforderungen an Eigentümerinnen, Eigentümer und Kaufinteressierte nehmen zu. Sibylle Amrein aus Luzern beschreibt dieselbe Lage und ergänzt, dass steigende Preise auf eine sinkende Erschwinglichkeit treffen und dass Baubewilligungen, Einsprachen und Vorschriften dringend nötige Neubauprojekte bremsen.

«Heute ist die Ausgangslage beim Immobilienverkauf deutlich komplexer als noch vor wenigen Jahren», sagt Werner Haffer von der Haffer Immobilien AG in Luzern. Er nennt das Zinsumfeld, die Energiepreise, die Finanzierungsbedingungen und ein deutlich selektiveres Käuferverhalten: Kaufentscheide werden bewusster getroffen, Vergleiche intensiver gezogen, Objekte detaillierter geprüft. Felix Stadelmann von Stadelmann & Partner Immobilien stellt zudem fest, dass der Kreis der Käufer für die eigene Nutzung an vielen Lagen kleiner geworden ist, während das Interesse privater und institutioneller Anleger deutlich grösser ist als vor 15 Jahren.

Roger Bachmann von Engel & Völkers Luzern und Zug beschreibt ein dreistufiges Verfahren. Grundlage sind hedonisch ermittelte Daten und Vergleichsobjekte, die auf dem Markt angeboten werden, wobei Baujahr, Zustand, Zimmerzahl, Grösse und Lage möglichst ähnlich sein müssen. Bei Gewerbe- und Renditeobjekten kommt laut Casha Frigo vor allem die Ertragswertmethode zur Anwendung: Mieteinnahmen, anfallende Kosten und Rückstellungen ergeben den Angebotspreis. Den Wert eines Grundstücks ermitteln sie mit einer Residualwertberechnung. Bei Doris Bader Immobilien gibt eine kostenlose Online-Schätzung in wenigen Minuten eine erste Orientierung; für verbindlichere Entscheide wird die Liegenschaft persönlich vor Ort angeschaut, mit Blick auf Lage, Zustand, Entwicklungsmöglichkeiten und regionale Marktchancen.

Das ist von Firma zu Firma verschieden und gehört ins Erstgespräch. Ein Beispiel aus unseren Reportagen: Bei LOCAL HOMES in Horw ist das Erstgespräch kostenlos und unverbindlich, am besten direkt in der Immobilie, die verkauft werden soll. Kommt es danach zu einem Verkaufsmandat, arbeitet das Büro auf Erfolgsbasis. Eine Provision fällt nur an, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt; kann die Immobilie nicht verkauft werden, entstehen für die Kundschaft keine Kosten.

In den meisten Fällen nicht, sagt Roger Bachmann von Engel & Völkers. Eine Renovation vor dem Verkauf empfiehlt er erst, wenn das Objekt in so schlechtem Zustand ist, dass es sich nicht vermarkten lässt. Sonst sei es besser, einen realistischen Preis festzusetzen und die Renovation dem neuen Eigentümer nach dessen Geschmack zu überlassen. Bei Wohn- und Geschäftshäusern werden Dach, Fenster, Heizung und Innenausbau laut Casha Frigo nach Renditeüberlegungen bewertet; Mängel wirken preissenkend und fliessen als Kostenblock in die Bewertung ein.

Eine Liegenschaft, die nie öffentlich ausgeschrieben wird. Georg Gabriel von der IMMOFF Market GmbH in Baar vermittelt genau solche Objekte: keine Inserate, keine Hochglanzbroschüren, kein Schild vor dem Haus. Die Immobilie wird nur einem handverlesenen Kreis ernsthafter und solventer Interessenten vorgestellt, die Marktwertanalyse erfolgt vertraulich, Besichtigungen finden in diskretem Rahmen statt. Wer verkauft, behält seine Privatsphäre, und der Verkauf kommt oft innerhalb weniger Wochen zum Abschluss. Auch bei Engel & Völkers läuft laut Roger Bachmann ein beträchtlicher Teil der Verkäufe über die eigene Suchkunden-Datenbank, also quasi off market.

Das hängt zuerst am Preis. Eine Immobilie lässt sich laut Roger Bachmann nur in angemessener Zeit verkaufen, wenn der Angebotspreis mit der Nachfrage übereinstimmt; Eigentümer sind oft emotional mit ihrem Haus verbunden und schätzen den Wert nicht marktgerecht ein. Dani Portmann von Portmann Consulting warnt vor Eile: «Wir haben Zeit und wir nehmen uns Zeit.» Ein realistischer Verkaufspreis, vollständige Unterlagen, passende Interessierte und eine saubere Abwicklung entstehen nicht unter Druck.

Ein seriöser Makler prüft die Interessenten vor der Besichtigung, sagt Roger Bachmann von Engel & Völkers. Beim Erstkontakt lasse sich mit der richtigen Fragetechnik und den entsprechenden Unterlagen einschätzen, ob wirklich Interesse besteht und ob die Person in der Schweiz kaufen kann und solvent ist. Im Gewerbe- und Renditebereich seien solche Besucher laut Casha Frigo seltener, ausser bei einem exklusiven Altstadtobjekt in Luzern oder Zug.

Die Gewerbebauten TPC AG betreut seit bald 40 Jahren Gewerbe- und Dienstleistungsimmobilien in Kriens, beim Kreisel Mattenhof im Entwicklungsschwerpunkt Luzern-Süd. Das Angebot reicht vom 20 Quadratmeter grossen Einzelbüro bis zur 700 Quadratmeter grossen Büroetage, dazu kommen Verkaufs- und Gewerbeflächen vom kleinen Ladenlokal bis zur grossen Fläche.